Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts

Der Entwurf setzt die Entscheidungen des Koalitionsausschusses vom 28. November 2025 um, berücksichtigt die Regelungsaufträge der Föderalen Modernisierungsagenda sowie den Pakt für Planungs-, Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung und dient der Umsetzung zentraler Vorgaben aus dem Koalitionsvertrag.

Schwerpunkte der Novelle im Baugesetzbuch sind die Beschleunigung und Vereinfachung der Regelverfahren, unter anderem durch eine vollständige Digitalisierung des Bauleitplanverfahrens (§ 2, § 3, § 6a und § 10a BauGB), die Vermeidung wiederholter Beteiligungen und Doppelprüfungen (§ 3 Abs. 1, § 4a Abs. 3 BauGB), die Straffung der Umweltprüfung sowie die Einführung verbindlicher Verfahrensfristen und einer Präklusionsvorschrift (§ 2a, § 3, § 4b, Anlagen 1 und 2 BauGB). Außerdem soll die Resilienz von Städten und Gemeinden gestärkt, Aspekte der Klimaanpassung in der Bauleitplanung und bei Vorhabenzulassungen besser berücksichtigt und Instrumente des Besonderen Städtebaurechts verbessert werden. Weiterhin werden Maßnahmen zur Stärkung der Gemeinwohlorientierung umgesetzt, wie der Schutz der Vorkaufsrechte gegen Umgehungen sowie ein Maßnahmenpaket zum Umgang mit Schrottimmobilien. Es werden Instrumente eingeführt, die die Gemeinden bei der Umsetzung der Anforderungen von Art. 8 der EU-Wiederherstellungsverordnung unterstützen.

Durch Änderung des Raumordnungsgesetzes soll auch das Verfahren zur Aufstellung von Raumordnungsplänen durch vollständige Digitalisierung vereinfacht und beschleunigt werden. Ferner steigen die Anforderungen an resiliente Raumstrukturen; hieran soll das Raumordnungsrecht angepasst werden.

Die Regelungsvorschläge zur energetischen Gebäudesanierung im Milieuschutzgebiet stehen aufgrund des direkten Bezugs zu dem parallel laufenden Gesetzgebungsvorhaben zum Gebäudemodernisierungsgesetz unter einem Aktualisierungsvorbehalt und sollen im Laufe der Ressortabstimmung neu geprüft werden (Klammerung § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1a und Nr. 1b BauGB inkl. Folgeregelungen).

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Gesetzentwurf innerhalb der Bundesregierung noch nicht abgestimmt ist. Das Gesetz bedarf nicht der Zustimmung des Bundesrates. Vor dem Kabinettbeschluss wird die Bundesregierung einen abgestimmten Regelungsvorschlag in das Verfahren einbringen, der ein Repowering nach den §§ 245e Absatz 3 [neu: § 236 Absatz 3] und 249 Absatz 3 BauGB für den Fall einschränkt, dass eine innerhalb eines geplanten Windenergiegebiets vorhandene Windenergieanlage durch eine neue Windenergieanlage außerhalb des Windenergiegebiets ersetzt werden soll (sog. „Heraus-Repowern" aus Windenergiegebieten). Die konkrete Ausgestaltung der Regelung bleibt der Ressortabstimmung vorbehalten.

In Vorbereitung der Novellierung hat das BMWSB bis Ende 2025 Fachexperten-Workshops mit Vertreterinnen und Vertretern von Ländern und Kommunen sowie der Wissenschaft veranstaltet, die von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA), der Kanzlei Lenz und Johlen sowie von postert.hamburg betreut und durchgeführt wurden. Die Ergebnisse der Gespräche sind in die Erarbeitung des Gesetzentwurfs eingeflossen. 

Im Februar 2026 wurde ein Planspiel in fachlicher Betreuung des Deutschen Instituts für Urbanistik (difu) in Kooperation mit dem Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung (vhw) begonnen, um die Funktionalität und Praxistauglichkeit der vorgeschlagenen Regelungen von Planspielkommunen durch Anwendung auf Beispielsfälle überprüfen zu lassen.

Der Referentenentwurf wurde am 1. April 2026 an Länder und Verbände zur Stellungnahme übersandt. Ein Kabinettbeschluss wird noch vor der Sommerpause angestrebt.