Umsetzer

Der Bau-Turbo wird vor Ablauf seiner Geltungsdauer überprüft (evaluiert) Danach wird entschieden, ob die Regelung weiter fortgeführt, geändert oder abgeschafft wird.

Der Bau-Turbo ist eine zeitlich befristete, bauplanungsrechtliche Sonderregelung (§  246e BauGB), die es Gemeinden ermöglicht, unter bestimmten Voraussetzungen von Vorgaben des Bauplanungsrechts ohne Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans abzuweichen. Das Ziel ist mehr und schneller bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und Verwaltungsaufwand zu reduzieren.

 Die neue Vorschrift erlaubt es, vom BauGB und den auf seiner Grundlage erlassenen Vorschriften abzuweichen; das können Bauleitpläne oder andere städtebauliche Satzungen sein. Damit werden in der Gemeinde neue Baurechte geschaffen, und zwar innerhalb des vorhandenen Siedlungsbereichs, aber, soweit noch ein räumlicher Zusammenhang besteht, auch außerhalb. Die Gemeinde muss dafür keinen Bebauungsplan mehr aufstellen oder ändern. Beispielsweise können ein Haus oder ein ganzer Straßenzug nun über die vom Bebauungsplan vorgegebenen Maße hinaus aufgestockt werden, ohne dass der Plan zuvor geändert werden müsste. Oder es kann in innerstädtischen Bereichen, für die es keinen Bebauungsplan gibt, gebaut werden, ohne zuvor einen Bebauungsplan zu erlassen, auch wenn sich das neue Vorhaben nicht im städtebaulichen Sinn in die nähere Umgebung einfügt. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten ist potentielles Bauland oft rar. Der Bau-Turbo eröffnet hier neue Spielräume. 

 Das Gesetz tritt am 27. Oktober 2025 in Kraft.

 Nicht ganz. Was durch den Bau-Turbo nicht entfällt ist insbesondere die Notwendigkeit eines bauaufsichtlichen Verfahrens, dessen Anforderungen sich nach der Bauordnung des jeweiligen Landes richten. Zudem sind die materiellen Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung, also die landesrechtlichen Regelungen zu Abstandsflächen, Brandschutz oder Standsicherheit, zu beachten. Auch die fachrechtlichen Anforderungen etwa des Naturschutzrechts bleiben zu beachten. Zusätzlich sind auch die Voraussetzungen einzuhalten, die § 246e BauGB regelt. Insbesondere muss das Vorhaben mit den öffentlichen Belange unter Würdigung nachbarlicher Interessen vereinbar sein. 

Wegen seiner großen Beschleunigungswirkung wird der Bau-Turbo innerhaln dieser 5 Jahre bereits einen nicht unerheblichen Beitrag zur Wohnraumschaffung geleistet haben. Zudem wird er wird vor Ablauf seiner Geltungsdauer evaluiert. Danach wird über eine Anschlussregelung zu entscheiden sein.

Die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans ist ein umfangreiches Verfahren, das nun entfallen kann, wenn die Kommunen dies im Einzelfall für vertretbar halten. Wieviel Zeit die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans benötigt und wie hoch daher die Zeitersparnis ist, ist vom Einzelfall abhängig. Es kommt auf die Größe des Plangebiets, die Komplexität der konkurrierenden Nutzungsinteressen und auch auf die Personalkapazitäten der Gemeinde an. Aus einem jüngst erstellten Forschungsvorhaben wissen wir, dass Bebauungsplanverfahren einer großen deutschen Stadt im Durchschnitt fünf Jahre dauern. Jetzt kann die Bauaufsichtsbehörde das Bauvorhaben zulassen, wenn die Gemeinde ihre Zustimmung erteilt; dafür hat die Gemeinde drei Monate Zeit.

Mit dem neuen §  246e BauGB können Gemeinden, wenn sie den Bau-Turbo anwenden, von bauplanungsrechtlichen Vorschriften abweichen. Dies erlaubt, dass zusätzliche Wohnungen  ohne andernfalls erforderliche Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans zugelassen werden können, wenn die Gemeinde zustimmt. Für die Zustimmung hat die Gemeinde drei Monate Zeit.

Ob der Bau-Turbo zur Anwendung kommt, entscheiden die Kommunen im Rahmen ihrer Zustimmung.Wie diese im Einzelnen mit eingehenden Anträgen verfahren, kann nicht abgeschätzt werden. Viele Gemeinden werden sich jedoch bereits im Vorhinein des Inkrafttretens Gedanken gemacht haben, in welchen Fällen und unter welchen Voraussetzungen sie vom Bau-Turbo Gebrauch machen.

Die von § 246e BauGB erfassten Vorhaben sind vielfältig. Bei komplexeren Vorhaben dürfte eine informelle Vorabstimmung mit der zuständigen Behörde sowie der Gemeinde insbesondere hinsichtlich der Voraussetzungen und Modalitäten einer Zustimmung sinnvoll sein, um zu vermeiden, dass die Gemeinde die Zustimmung allein deshalb verweigert, weil in der Zeit nicht alle Belange sach ermittelt werden können. 

Wie bei jeder neuen Gesetzgebung können nicht jegliche Fragen, die sich bei dem Vollzug der Regelung stellen, im Vorhinein absolut rechtssicher beantwortet werden, da hierüber letztverbindlich die Gerichte zu entscheiden haben. Durch den Umsetzungsdialog sollen den Gemeinden aber bestmögliche Hilfestellungen und ein dynamisches Austauschformat zur Verfügung gestellt werden. 

Bei der Anwendung des Bau-Turbos sind die Kommunen gehalten, auf die Wahrung städtebaulicher Ziele und Grundsätze zu achten. Hiervon können sie die Erteilung ihrer Zustimmung abhängig machen. Damit widerspricht der Bau-Turbo nicht den weiteren Zielen des BMWSB in Bezug auf eine nachhaltige Stadtentwicklung.

Das Erfordernis der gemeindlichen Zustimmung stellt sicher, dass ein Bauvorhaben mit den städtebaulichen Vorstellungen der Kommune zu Entwicklung und Ordnung übereinstimmt. Zudem gilt, dass öffentliche Belange dem Bauvorhaben nicht entgegenstehen dürfen.

Best-Practice-Beispiele liegen vorrangig bei den Gemeinden. Das BMWSB sammelt und veröffentlicht in den kommenden Wochen und Monate Beispiele auf der Website.

Das BMWSB plant einen Umsetzungsdialog, in dessen Rahmen der Wissensaustausch zwischen Kommunen gefördert werden soll.

Das BMWSB plant einen Umsetzungsdialog, in dessen Rahmen der Wissensaustausch zwischen Kommunen gefördert werden soll. 

 Ja, dies ist grundsätzlich möglich. In der Vergangenheit durften auch im Wege einer Befreiung nach §  31 Abs. 2 keine Wohnnutzungen in Gewerbe- und Industriegebieten zugelassen werden, da diese Bauigebietstypen gerade dadurch definiert sind, dass in ihnen Gewerbe zulässig ist, das das Wohnen stört. Dennoch Wohnnutzungen zuzulassen, hätte daher die Grundzüge der Planung berührt, was Befreiungen seinerzeit ausgeschlossen hat. Bei §  31 Abs. 3 und §  246e BauGB kommt es aber auf die Wahrung der Grundzüge der Planung nicht mehr an. Allerdings bleiben öffentliche Belange und nachbarliche Interessen auch beim Bau-Turbo beachtlich. Dazu gehören sowohl gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse als auch die Interessen der Wirtschaft. Auch bei Befreiungen nach §  31 Abs. 3 und beim Bau-Turbo gilt, dass öffentliche Belange unter Würdigung nachbalicher Interessen nicht entgegenstehen dürfen. Bei einer Wohnbebauung neben einem stahlverarbeitenden Betriebs wäre aufgrund der hohen Lärmentwicklung gesunde Wohnverhältnisse nicht mehr gewahrt; sie kann daher an diesem Standort auch nicht nach dem Bau-Turbo zugelassen werden. Auch die Belange der Wirtschaft sind zu berücksichtigen, wenn in Gewerbe- und Industriegebieten Wohnnutzung zugelassen wird. Denn diese Baugebietstypene haben ja nicht zuletzt den Zweck, dass Betriebe dort produzieren können, ohne auf benachbarte Wohnnutzungen Rücksicht nehmen zu müssen. Insbesondere dann aber, wenn etwa an den Randbereichen entsprechender Baugebiete schon längere Zeitt kein Gewerbe mehr betrieben wird und auch nicht zu erwarten ist, dass sich Gewerbe ansiedeln wird, ermöglichen die Neuregelungen eine zügige Ansiedlung von Wohnbauvorhaben. Vor allem in Situationen, in denen die Gemeinde bereits eine Bebauungsplanänderung in Erwägung zieht, aber noch kein Bebauungsplanverfahren förmlich eingeleitet hat, kann der Bau-Turbo hilfreich sein, zumal in diesen Fällen auch mit der Zustimmung der Gemeinde zu rechnen sein dürfte. 

Nein. §  246e BauGB dient generell dem Wohnungsbau. Er ist weder auf die Schaffung von Sozialwohnungen beschränkt, noch gibt es gesetzliche Sozialwohnungsquoten. Die Gemeinde kann jedoch ihre Zustimmung davon abhängig machen, dass sich der Vorhabenträger zu einer bestimmten Sozialwohnungsquote verpflichtet. So etwas kann z. B. in einem städtebaulichen Vertrag geregelt werden. Dies hat den Vorteil, dass die Gemeinde flexibel und passgenau für das jeweilige Grundstück festgelegen kann, ob und wie viele Sozialwohnungen gefordert werden können.

Nein.  Wenn entsprechende Standards verbindlich vorgegeben sind, sind sie nicht bauplanungsrechtlicher Natur und gehören daher nicht zu den Vorschriften, von denen der Bau-Turbo Abweichungen gestattet. 

Im Koalitionsvertrag wurde vereinbart, im BauGB neue Regelungen zum Lärmschutz einzuführen. Zwar steht der Lärmschutz nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Bau-Turbo, trotzdem ist er ein bedeutendes Thema für die Vereinfachung des Wohnungsbaus insgesamt. Viele Flächen können nicht als Wohnungsbauland erschlossen werden, weil sie zu nah an lärmemittierende Gewerbebetriebe heranrücken. Die Thematik ist bisher ausschließlich in der TA Lärm geregelt (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm, eine Verwaltungsvorschrift auf Grundlage des Bundesimmissionsschutzgesetzes). Wir haben nun im BauGB gesetzlich angeordnet, dass der Lärmschutz auch auf andere Weise als durch Beachtung der TA Lärm gewährleistet werden kann, nämlich durch für den städtebaulichen Einzelfall passgenaue Festsetzungen im Bebauungsplan. So können im Bedarfsfall beispielsweise die für allgemeine Wohngebiete geltenden Immissionsrichtwerte an das Niveau in Mischgebieten, die neben dem Wohnen auch gewerbliche Nutzungen enthalten, angehoben werden. eine Erhöhung der Immissionsrichtwerte kann zusätzlich auch mit der Festsetzung moderner Schallschutzvorkehrungen an der Wohnbebauung (bspw. sog. "Hamburger Fenster") kombiniert werden. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind stets zu wahren.