Städtebaurecht

Dem Städtebaurecht kommt die Aufgabe zu, die rechtliche Qualität des Bodens und seine Nutzbarkeit festzulegen. Zielsetzung des Städtebaurechts ist die Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Zentrales Element hierfür ist die Bauleitplanung.

Das Städtebaurecht wird vom Bund geregelt. Seine Rechtsquellen sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die auf das Baugesetzbuch gestützten Rechtsverordnungen:

• BauNVO (BauNVO)
• Planzeichenverordnung (PlanZV)
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Flankiert und ergänzt wird das Städtebaurecht des Bundes durch zahlreiche weitere Rechtsbereiche, die spezialgesetzliche Regelungen für das Bauen enthalten, die zum Teil für alle Bauvorhaben, zum Teil für Bauvorhaben in besonderer örtlicher Lage, teilweise nur für Sonderbauten gelten.

Allgemeines Städtebaurecht

Das Allgemeine Städtebaurecht bildet die rechtliche Grundlage für die städtebauliche Planung und Entwicklung der Städte und Gemeinden in Deutschland. Diese obliegt den Gemeinden. Zudem regelt das Allgemeine Städtebaurecht die flächenbezogenen Anforderungen an ein Bauvorhaben. Zentrales Instrument für die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung ist die Bauleitplanung. Durch die Bauleitpläne (Flächennutzungspläne und Bebauungspläne) legen die Gemeinden für Grundstücke die Art der Nutzung (z. B. für Wohnen, Gewerbe oder Grünflächen) und das Maß der Nutzung (u.a. Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl oder Anzahl der Vollgeschosse) fest. Während ein Flächennutzungsplan grundsätzlich für das gesamte Gemeindegebiet gilt und die Nutzungen nur in Grundzügen darstellt, enthalten Bebauungspläne konkrete, rechtverbindliche Festsetzungen für einen Teil des Gemeindegebiets. Damit wird sichergestellt, dass Städte und Siedlungen sinnvoll geplant und entwickelt werden, indem u.a. die betroffenen unterschiedlichen privaten (z. B. Lärmschutz, nachbarliche Interessen) und öffentlichen Belange (z. B. Naturschutz, Denkmalschutz, Wirtschaftlichkeit) gerecht untereinander und gegeneinander abgewogen werden.

Besonderes Städtebaurecht

Das besondere Städtebaurecht ist ein spezieller Teilbereich des Städtebaurecht, der die gezielte Steuerung und Entwicklung von Städten und Gemeinden durch spezielle Maßnahmen und Instrumente ermöglicht. Dabei soll die Gemeinde die Stadtentwicklung in Gebieten, in denen die städtebauliche Entwicklung besonders dringlich ist, koordiniert planen und durchführen. Ziel kann dabei sein, städtebauliche Missstände im durch eine Städtebauliche Sanierungsmaßnahme zu beseitigen, ganze Stadt- oder Ortsteile durch eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme neu planen und zu errichten, in Gebieten, deren bisherige Funktion überholt ist, durch eine Maßnahme des Stadtumbaus neue nachhaltige Strukturen aufzubauen oder benachteiligte Stadtteile durch Maßnahmen der Sozialen Stadt  zu stabilisieren und aufzuwerten. Ziel ist es stets, eine nachhaltige und lebenswerte Stadtgestaltung unter Beteiligung der Betroffenen zu fördern. Die Maßnahmen des Besonderen Städtebaurechts werden durch die Instrumente des Bodenrechts, wie gemeindliche Vorkaufsrechte, Baulandumlegung und als letztes Mittel auch die Enteignung ergänzt. Flankierend dienen die städtebaulichen Erhaltungssatzungen dazu, den bestehende Stadtstrukturen zu bewahren oder Zeit zu verschaffen, Veränderungen sozialgerechter auszugestalten. Über die Anwendung der Instrumente entscheidet jede Gemeinde nach eigenen Bedürfnissen und Beschlüssen selbst.

Informationen zum Baugesetzbuch

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist erstmalig 1960 in Kraft getreten. Es wurde am 3. November 2017 neu bekannt gemacht (BGBl. I S. 3634) und ist zuletzt mit Wirkung vom 1. Januar 2024 durch Artikel 3 des Gesetzes für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze vom 20. Dezember 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 394) geändert worden. Durch das Gesetz ist u. a. ein neuer § 215a BauGB eingefügt worden, der mit Blick auf die vom Bundesverwaltungsgericht im Urteil vom 18. Juli 2023 (BVerwG 4 CN 3.22) festgestellte Europarechtswidrigkeit des früheren § 13b BauGB Regelungen zum geordneten Abschluss bereits begonnener Bebauungsplanverfahren und zur Heilung von bereits abgeschlossenen Bebauungsplanverfahren trifft. Darüber hinaus werden durch Änderung des § 246d BauGB weitere befristete Erleichterungen für Biomasseanlagen im baulichen Außenbereich geschaffen.

Baunutzungsverordnung

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) wurde am 21. November 2017 (BGBl. 2017 I S. 3786) bekannt gemacht und ist durch Artikel 2 des Gesetzes zur Stärkung der Digitalisierung im Bauleitplanverfahren und zur Änderung weiterer Vorschriften (s.o.) vom 3. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176) geändert worden. Es handelt sich um eine sogenannte Ministerverordnung, die grundsätzlich mit Zustimmung des Bundesrates aufgrund der Ermächtigung in Paragraph 9a BauGB erlassen wird. Sie enthält Abschnitte über die Art der baulichen Nutzung, das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen sowie Überleitungs- und Schlussvorschriften.

Die BauNVO konkretisiert die in den Bauleitplänen (Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen) der Gemeinden möglichen Darstellungen bzw. Festsetzungen. Von hervorgehobener Bedeutung sind die Vorschriften über die verschiedenen Baugebiete (zum Beispiel Wohngebiete, Gewerbegebiete) und die in ihnen zulässigen baulichen Nutzungen.

Bauordnungsrecht

Neben dem Städtebaurecht umfasst das öffentliche Baurecht auch das Bauordnungsrecht. Das Bauordnungsrecht wird von den Ländern insbesondere in den Landesbauordnungen geregelt. Es befasst sich mit den baulich-technischen Anforderungen an die Bauvorhaben und regelt in erster Linie die Abwehr von Gefahren, die von der Errichtung, dem Bestand und der Nutzung baulicher Anlagen ausgehen. Auch die Regelungen zum Baugenehmigungsverfahren und zur Bauaufsicht finden sich in den Bauordnungen der Länder.