Fakten zum Wohnungsmarkt
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Aktuelle Entwicklungen auf dem Deutschen Wohnungsmarkt
Aktuell (Stand: Juni 2025) haben sich die Rahmenbedingungen am Bau- und Immobilienmarkt seit den besonders herausfordernden Jahren 2022 und 2023 wieder spürbar verbessert. Die Hypothekenzinsen liegen inzwischen unter dem Höchststand vom November 2023, und die Senkungen des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank könnten zusätzliche konjunkturelle Impulse setzen. Zudem hat sich der Anstieg der Baupreise spürbar verlangsamt. Diese Entwicklung spiegelt sich unter anderem in der zunehmenden Zahl neu abgeschlossener Hypothekendarlehen seit April 2024, der Erholung der Immobilienpreise seit Mitte 2024 sowie in einem Anstieg der Baugenehmigungen im 1. Quartal 2025 um 3,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum wider.
Dies zeigt, dass wieder Schwung in den Wohnungsmarkt kommt. Gemeinsam mit den sich verbessernden allgemeinen Rahmenbedingungen werden die laufenden beziehungsweise anlaufenden Maßnahmen der Bundesregierung zu einem besseren wirtschaftlichen Umfeld im Wohnungsbau führen.
Bauvolumen
Nach Berechnungen des DIW Berlin weist der Wohnungsbau mit 57 Prozent den weitaus höchsten Anteil am Bauvolumen im Jahr 2023 auf, gefolgt vom Wirtschaftsbau und dem öffentlichen Bau. Trotz eines leichten Rückgangs gegenüber den Vorjahren stellt dies immer noch einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Jahr 2009 dar. Damals betrug der Anteil 52,6 Prozent
Baufertigstellungen Wohnungsbau
Die Fertigstellungen im Wohnungsbau in Deutschland unterlagen in den letzten zwei Jahrzehnten erheblichen Schwankungen. Einbezogen sind dabei alle Wohnungen, sowohl in Wohngebäude – also Einfamilien-, Zweifamilien- und Mehrfamilienhäuser sowie Wohnheime – als auch in Nichtwohngebäude, zum Beispiel in landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden oder Warenlagergebäuden.
Anfang der 2000er Jahre wurden jedes Jahr zwischen 200.000 und 300.000 neue Wohnungen gebaut. In der Folge der Finanzkrise ging diese Zahl deutlich zurück und lag zeitweise nur noch knapp über 150.000 Wohnungen pro Jahr. Bis 2016 erholte sich der Wohnungsbau wieder, und bis 2023 wurden durchschnittlich fast 300.000 Wohnungen jährlich fertiggestellt. Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine im Jahr 2022 führte zu einer Verschlechterung der Rahmenbedingungen für die Bauwirtschaft. Die damit einhergehende spürbare Abnahme der Baugenehmigungen schlug sich 2024 in einer geringeren Zahl an Wohnungsfertigstellungen nieder, die bei etwa 250.000 lag.
Der Bauüberhang, also die Zahl bereits genehmigter, aber noch nicht fertiggestellter Wohnungen, hat in 2023 und 2024 maßgeblich dazu beitragen, dass die Baufertigstellungen – trotz gesunkener Baugenehmigungen – weniger stark gesunken sind, als zwischenzeitlich befürchtet wurde. Die zielgerichtete Wohnungspolitik der Bundesregierung hat dabei Anreize gesetzt, Projekte aus dem Bauüberhang trotz der aktuell schwierigen Rahmenbedingungen zu realisieren.
Zum Ende 2024 befanden sich bundesweit 759.743 Wohnungen im Bauüberhang, davon 330.000 Wohnungen bereits im Bau und von diesen mehr als die Hälfte unter Dach bzw. im Rohbau. Damit ist davon auszugehen, dass der Bauüberhang auch weiterhin eine stabilisierende Wirkung entfaltet.
Bestands-, Erst- und Wiedervermietungsmieten von inserierten Wohnungen
Die Höhe der Mieten unterscheidet sich deutschlandweit sehr stark und spiegelt damit die jeweilige Nachfrage nach Wohnraum wider: In den wachsenden Ballungsräumen liegen die Mieten höher, in den weniger nachgefragten Regionen niedriger. Das gilt sowohl für das große Marktsegment der Bestandsmietverhältnisse als auch für das kleinere Marktsegment der Erst- und Wiedervermietungen.
Die Bundesregierung unterstützt das bezahlbare Wohnen über vielfältige Maßnahmen. Auch die Mietenregulierung trägt kurzfristig dazu bei, dass das Wohnen auch in angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar bleibt.
Bestand und Neubau gebundener Mietwohnungen
Im Kalenderjahr 2024 wurden von den Ländern insgesamt knapp 62.000 Wohneinheiten im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gefördert. Das entspricht einer Steigerung von rund 51 Prozent gegenüber dem Kalenderjahr 2022. Der deutliche Anstieg der Förderbewilligungen konnte in allen diesen Fördersegmenten beobachtet werden:
- Neubau von Sozialmietwohnungen: +19 Prozent
- Modernisierung von Mietwohnungen: +18 Prozent
- Selbstgenutztes Wohneigentum: +61 Prozent
- Wohnheimplätze für Studierende und Auszubildende: +399 Prozent
Die massiv erhöhte bundesseitige Unterstützung auf – nach der vorläufigen Finanzplanung - insgesamt 21,65 Milliarden Euro im Zeitraum 2022 bis 2028 hat es den Ländern ermöglicht, die Attraktivität ihrer Förderprogramme trotz gestiegener Zinsen und Baukosten zu erhalten und zu steigern. Der soziale Wohnungsbau hat sich damit als Stabilitätsanker in Zeiten schwieriger wohnungspolitischer Rahmenbedingungen erwiesen.
Der Gesamtbestand an Sozialmietwohnungen in Deutschland lag zum Ende des Jahres 2024 bei rund 1,05 Millionen Wohnungen Demnach konnte der Rückgang des Sozialmietwohnungsbestand gegenüber den Jahren vor 2020 deutlich abgebremst werden. Im Jahr 2024 ist es darüber hinaus in sieben Ländern zu einem Anstieg beim Bestand an Sozialmietwohnungen gekommen.
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Wohnungsleerstand
Bundesweit standen laut Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus zum Stichtag 15. Mai 2022 gut 1,9 Millionen Wohnungen leer. Das entspricht einem Anteil von 4,5 Prozent in Gebäuden mit Wohnraum. In den westlichen Bundesländern standen 1,3 Millionen Wohnungen bzw. 4 Prozent der Wohnungen leer, in Ostdeutschland gut 576.000 Wohnungen bzw. 6,4 Prozent.
Um den Leerstand gerade in strukturschwachen und ländlichen Regionen zu bekämpfen und das Potenzial der leerstehenden Wohnungen nutzbar machen hat die Bundesregierung eine "Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung" entwickelt.
Eigentumsquote
Laut Zensus 2022 lebten 43,7 Prozent der Haushalte in Deutschland in selbstgenutztem Wohneigentum. Die Höhe der Wohneigentumsquoten ist regional sehr unterschiedlich. Die Quoten streuen zwischen unter 16 Prozent in Großstädten wie beispielsweise Leipzig, Rostock und Berlin und über 70 Prozent in Landkreisen wie der Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel oder Freyung-Grafenau. Da in den Städten in der Regel die Gebäudeart Mehrfamilienhäuser dominiert werden die Wohnungen dort mehrheitlich als Mietwohnungen genutzt. Die Wohneigentumsquoten liegen hier meistens unter 30 Prozent.
Mit abnehmender Siedlungsdichte nehmen die Eigenheimanteile spürbar zu. Selbstgenutztes Wohneigentum hat insbesondere in ländlichen Räumen eine hohe Verbreitung. Die Siedlungsstruktur mit den jeweils dominierenden Gebäudearten ist somit prägend für die Eigentumsquoten. Bundesweit liegt die Eigentumsquote in Ein- und Zweifamilienhäusern bei 78 Prozent, in Mehrfamilienhäusern bei 16 Prozent.