Bislang fanden sich die Vorgaben zur Ermittlung der Verkehrswerte und zur Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten in der ImmoWertV 2010 und in insgesamt fünf Richtlinien (Bodenrichtwertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie sowie Teile der Wertermittlungsrichtlinien von 2006). Die ImmoWertV 2010 beschränkte sich dabei auf Kernaussagen. Detailliertere Vorgaben fanden sich in den Richtlinien, die jedoch lediglich Empfehlungscharakter hatten und nicht von allen Ländern umgesetzt wurden.

Künftig sollen alle wesentlichen Grundsätze verbindlich in der ImmoWertV 2021 geregelt sein. Darüberhinausgehende erläuternde Hinweise zu den einzelnen Paragrafen der ImmoWertV 2021 sollen in Muster-Anwendungshinweisen zur ImmoWertV (ImmoWertA) gegeben werden.

Inhaltliche Änderungen an den bisherigen Vorgaben sind nur in begrenztem Umfang vorgesehen. Die ImmoWertV 2021 regelt auch weiterhin in Übereinstimmung mit der Ermächtigungsgrundlage in § 199 Absatz 1 BauGB lediglich Grundsätze für die Wertermittlung und für die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten.

Nach Inkrafttreten der ImmoWertV 2010 wurde zuerst zur Präzisierung der seinerzeit neu in die Verordnung aufgenommenen Vorgaben zur Bodenrichtwertermittlung die Bodenrichtwertrichtlinie erarbeitet. Für die einzelnen Wertermittlungsverfahren wurden zunächst entsprechende Einzelrichtlinien (Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie) erarbeitet. Statt einer ursprünglich geplanten bloßen Zusammenführung dieser Richtlinien in einer „Immobilienwertermittlungsrichtlinie“ hat sich eine vollständige Neuordnung des materiellen Wertermittlungsrechts als vorzugswürdig erwiesen.  

Denn da die Länder die in den letzten Jahren erlassenen Richtlinien nur teilweise im Erlasswege umgesetzt haben, findet insbesondere die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte bislang nicht, wie an sich durch die Richtlinien beabsichtigt, nach bundesweit einheitlichen Grundsätzen statt.

Darüber hinaus hätte auch bei einer bloßen Zusammenfassung der bisherigen Richtlinien Präzisierungs- und Anpassungsbedarf an der bisherigen Immobilienwertermittlungsverordnung bestanden Hinzu kommt, dass infolge der Grundsteuerreform Bedarf bestand, ausführlichere Vorgaben zur Ermittlung der Bodenrichtwerte in die ImmoWertV zu übernehmen.

Ja. Die Regelungskompetenz beschränkt sich nicht nur auf Grundzüge, sondern zielt auf die Anwendung "gleicher" Grundsätze. Demselben Zweck dienen nach ihrem eigenen Anspruch auch die bisherigen Richtlinien. Bei Auslegung des Begriffs der Grundsätze in § 199 Absatz 1 BauGB sind zudem die Anforderungen zu beachten, die der Gesetzgeber im Laufe der Zeit insbesondere hinsichtlich der für die Wertermittlung erforderlichen Daten neu eingeführt hat. Dazu gehört zum einen das im Jahr 2013 eingefügte Ziel bundesweiter Grundstücksmarkttransparenz (vgl. § 198 Absatz 2 BauGB). Zum anderen wird Bodenrichtwerten und den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gesetzlich eine besondere Bedeutung für die steuerliche Bewertung zugewiesen (vgl. den im Jahr 2008 eingefügten § 193 Absatz 5 Satz 3 BauGB und z. B. § 188 Absatz 2 Satz 1, § 191 Absatz 1, § 247 des Bewertungsgesetzes). Die Eignung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten für diese Zwecke ist daher auch vom Verordnungsgeber und bei Auslegung der Ermächtigungsgrundlage zu berücksichtigen.

Inhaltliche Änderungen gegenüber der bisherigen Rechtslage, d. h. gegenüber der ImmoWertV 2010 und den bisherigen Richtlinien, sind nur in begrenztem Umfang vorgesehen. Denn im Wesentlichen wird lediglich eine Neusystematisierung der bisherigen Vorgaben vorgenommen, wobei wesentliche Grundsätze sowie Modellansätze und Modelle aus den bisherigen Richtlinien in die Verordnung übernommen werden und damit von den Gutachterausschüssen verbindlich anzuwenden sind. Als Ergänzungen und Änderungen gegenüber der bisherigen ImmoWertV 2010 ist insbesondere Folgendes von Bedeutung:

• Die ImmoWertV 2021 soll künftig auch grundsätzliche Regelungen zur Wertermittlung von grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen sowie von nicht marktgängigen oder marktfähigen Wertermittlungsobjekten enthalten; folglich ist sie auf diese Fälle künftig nicht nur entsprechend, sondern unmittelbar anwendbar.
• Es wird ausdrücklich die Möglichkeit eröffnet, das Grundstücksmerkmal des Maßes der baulichen Nutzung abweichend von den Vorgaben der Baunutzungsverordnung zu bestimmen, wenn dies in der näheren Umgebung bei der Kaufpreisbemessung dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Hiermit wird insbesondere die Zugrundelegung der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ; s. auch Frage 12) ausdrücklich zugelassen.
• Die Anwendung von Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren (normierte Verfahren) wird nicht zwingend, sondern nur noch als Grundsatz vorgegeben.
• Es werden allgemeine Vorgaben zur Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse sowie der allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale aufgenommen, wobei im Hinblick auf die normierten Wertermittlungsverfahren zugleich in Form einer neuen Verfahrensgrundnorm eine Zuordnung zu den wesentlichen Verfahrensschritten (Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts, Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts, Ermittlung des Verfahrenswerts) erfolgt.
• Es werden allgemeine Vorgaben zur Eignung, Anpassung und Herkunft der für die Wertermittlung heranzuziehenden Daten aufgenommen.
• Der Grundsatz der Modellkonformität wird erstmals ausdrücklich geregelt.
• Zur Sicherstellung einer bundesweit einheitlichen Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden anders als bisher feste Modellansätze bzw. Modelle zur Festlegung der Gesamtnutzungsdauer, zur Ermittlung der Restnutzungsdauer im Fall der Modernisierung von Wohngebäuden sowie zur Ermittlung der Bewirtschaftungskosten und der durchschnittlichen Herstellungskosten zwingend vorgegeben. Für die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer besteht insoweit eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2024 (§ 53 Absatz 2 ImmoWertV 2021). Bei der Gesamtnutzungsdauer wird anders als nach der bisherigen Anlage 1 zur Sachwertrichtlinie u. a. auf die Zuordnung zu Standardstufen bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern sowie bei den übrigen Gebäudearten auf die Einräumung von Spannen verzichtet (s. hierzu Frage 10). Die Normalherstellungskosten 2010 werden unverändert aus den Anlagen 1 und 2 der Sachwertrichtlinie übernommen; eine Aktualisierung der NHK 2010 ist im Anschluss an das Verordnungsgebungsverfahren geplant.
• Die verbindlichen Vorgaben zur Ermittlung insbesondere der Bodenrichtwerte, aber in Teilen auch zur Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden ausgeweitet.
• Die besonderen Grundsätze für die einzelnen Wertermittlungsverfahren werden um wesentlichen Aussagen aus den bisherigen Richtlinien ergänzt.
• In einem gesonderten Teil werden Wertermittlungsvorgaben für bestimmte Wertermittlungsobjekte geregelt. Dazu gehören die Bodenwertermittlung, die bislang im Zusammenhang mit dem Vergleichswertverfahren behandelt wurde, und die Wertermittlung von Rechten und Belastungen. Im Zusammenhang mit der Bodenwertermittlung werden auch allgemeine Reglungen zu Gemeinbedarfs- und Wasserflächen getroffen.

Auch § 6 Absatz 6 ImmoWertV 2010 spricht lediglich von "Restnutzungsdauer" und bezeichnet damit die Zeitspanne, die bei der Wertermittlung auch tatsächlich anzusetzen ist.  Dabei spielt es keine Rolle, ob sich die Restnutzungsdauer bereits rechnerisch aus dem Unterschiedsbetrag zwischen Gesamtnutzungsdauer und Alter ergibt oder ob infolge individueller Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts ein davon abweichender Wert als Restnutzungsdauer ermittelt wird. Der Begriff "wirtschaftliche Restnutzungsdauer" ist somit entbehrlich. Er wurde -  ebenso wie der Begriff "modifizierte Restnutzungsdauer" -  lediglich in den bisherigen Richtlinien verwendet.

Im Gegensatz zur Gesamtnutzungsdauer besteht bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer die Möglichkeit, individuelle Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts zu berücksichtigen. Für die Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden im Fall von Modernisierungen hat sich ein schon seit Jahren bestehendes Modell bewährt, welches von der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen (AGVGA NRW) entwickelt wurde und in der Praxis eine breite Anwendung erfährt. Dieses Modell wurde bereits als Anlage 4 in die Sachwertrichtlinie und nunmehr als Anlage 2 in die ImmoWertV 2021 übernommen. In der ImmoWertV 2021 wird dieses Modell bei Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung vorgegeben. Gegenüber der bisherigen Anlage 4 SW-RL bestehen in Anlage 2 ImmoWertV 2021 folgende Abweichungen:

• Nach der bisherigen Nummer 1 der Anlage 4 SW-RL war aus der Gesamtpunktzahl für die Modernisierung (Modernisierungspunkte) zunächst der Modernisierungsgrad abzuleiten. Die Zuordnung zu einem Modernisierungsgrad hatte (auch wenn sie zur Beschreibung des Wertermittlungsobjekts sinnvoll ist) für sich betrachtet jedoch keine eigenständige Rechtswirkung; denn für die Berechnung der Restnutzungsdauer war nicht der Modernisierungsgrad, sondern lediglich die jeweilige Gesamtpunktzahl maßgebend. Künftig soll dem Modernisierungsgrad eine eigenständige Bedeutung in den Fällen zukommen, in denen detaillierte Angaben zur Modernisierung fehlen. Für diese Zwecke wird die bisherige Tabelle zum Modernisierungsgrad gleichsam umgekehrt: Durch sachverständige Einschätzung kann künftig eine grobe Zuordnung zu einem Modernisierungsgrad erfolgen, aus dem sich dann eine entsprechende Gesamtpunktzahl ableiten lässt, die wiederum für die Ermittlung der Restnutzungsdauer maßgeblich ist (vgl. Tabelle 2 in Anlage 2 ImmoWertV 2021).
• Zur Ermittlung der verlängerten Restnutzungsdauer ist die bereits aus Anlage 4 SW-RL bekannte Formel (Nummer II.1 Anlage 2 ImmoWertV 2021) in Verbindung mit den in Tabelle 3 der Anlage 2 ImmoWertV 2021 angegebenen Werten anzuwenden. Diese Werte wurden teilweise geringfügig geändert und werden künftig für alle Modernisierungspunkte angegeben. In den ImmoWertA sollen zur leichteren Handhabung weiterhin die bekannten Tabellen für unterschiedliche Gesamtnutzungsdauern aufgenommen werden, deren Werte sich unter Anwendung der Formel und der Werte aus Tabelle 3 der Anlage 2 ImmoWertV 2021 ergeben.

Die bisherige Verfahrensgrundnorm in § 8 Absatz 2 ImmoWertV 2010, die im Wesentlichen auch unverändert als § 6 Absatz 2 ImmoWertV 2021 übernommen wird, beschränkte sich auf die grundlegende Aussage, dass die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale in der Regel nach den allgemeinen Wertverhältnissen zu berücksichtigen sind. Bislang nicht geregelt war hingegen, was die am Ende eines Wertermittlungsverfahrens zu berücksichtigenden besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale von den in vorausgehenden Verfahrensschritten zu berücksichtigenden allgemeinen Grundstücksmerkmalen unterscheidet und in welchem Verfahrensschritt  und in welcher Weise die allgemeinen Wertverhältnisse zu berücksichtigen sind. Nur aus den Einzelrichtlinien, nicht aber aus der ImmoWertV 2010, ergab sich zudem, welche einheitlichen Verfahrensschritte bei den normierten Wertermittlungsverfahren durchzuführen sind. Schließlich wurde in der ImmoWertV 2010 die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse einheitlich mit "Marktanpassung" bezeichnet, was in gewissem Widerspruch zu der Tatsache stand, dass die allgemeinen Wertverhältnisse nicht erst bei Ermittlung der marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerte, sondern im Vergleichs- und Ertragswertverfahren bereits bei Ermittlung des vorläufigen Vergleichs- bzw. Ertragswertes mit einfließen und somit der Schritt einer tatsächlichen Marktanpassung in der Regel gar nicht stattfand.

Mit dem neuen § 6 Absatz 3 soll nun in Verbindung mit § 7 und § 8 Absatz 2 ImmoWertV 2021 eine klarere Beschreibung des Verfahrensablaufs geschaffen werden. Im Einzelnen:

• Gegenüber der ImmoWertV 2010 und auch den Vorgängervorschriften wird erstmals entsprechend den Regelungen in den Einzelrichtlinien eine einheitliche Strukturierung der einzelnen Wertermittlungsverfahren vorgegeben, in der die wesentlichen Verfahrensschritte für alle normierten Verfahren vorgegeben werden: Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts, Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts, Ermittlung des Verfahrenswerts.
• Diese Vorgabe ermöglicht es, zugleich und über den bisherigen § 8 Absatz 2 ImmoWertV 2010 (§ 6 Absatz 2 ImmoWertV 2021) hinaus Aussagen dazu zu treffen, in welchen Verfahrensschritten der normierten Verfahren die allgemeinen sowie die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden.
• 7 Absatz 1 ImmoWertV 2021 stellt differenziert dar, bei welchem Verfahrensschritt die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse in den einzelnen normierten Wertermittlungsverfahren erfolgt: im Vergleichswertverfahren bei Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts insbesondere durch den Ansatz von Eingangsparametern wie beispielsweise von Vergleichspreisen, Vergleichsfaktoren und Indexreihen, im Ertragswertverfahren bei Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts insbesondere durch den Ansatz von marktüblichen Erträgen und Liegenschaftszinssätzen, im Sachwertverfahren bei Ermittlung des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts insbesondere durch den Ansatz von Sachwertfaktoren. Lassen sich die allgemeinen Wertverhältnisse demnach nicht ausreichend berücksichtigen, kommt eine Marktanpassung durch Zu- und Abschläge in Betracht (vgl. § 7 Absatz 2 ImmoWertV 2021).
• Mit dem Verweis in § 6 Absatz 3 auf § 8 Absatz 2 ImmoWertV 2021 soll klargestellt werden, dass bei der Ermittlung des vorläufigen und damit im Weiteren auch des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts bereits die allgemeinen Grundstücksmerkmale berücksichtigt worden sind. Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind, entsprechend dem Verweis auf § 8 Absatz 3 ImmoWertV 2021, erst bei der Ermittlung des Verfahrenswerts, also beim Schritt vom marktangepassten vorläufigen zum "eigentlichen" Verfahrenswert, in allen Wertermittlungsverfahren zu berücksichtigen. Zur Verdeutlichung soll in die ImmoWertA zu § 6 ein für alle normierten Verfahrensarten gültiges Ablaufschema aufgenommen werden.

Erstmals wird eine Definition des Grundsatzes der Modellkonformität vorgegeben (§ 10 ImmoWertV 2021). Die Geltung dieses übergeordneten Grundsatzes ist in der Praxis unbestritten; die Einzelrichtlinien verweisen an verschiedenen Stellen auf ihn. Gleichwohl fand sich zu diesem Grundsatz bislang weder in der ImmoWertV noch in den Richtlinien eine Definition.

Der Grundsatz der Modellkonformität besagt, dass bei Anwendung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden sind, die der Ermittlung dieser Daten zugrunde lagen. Legt man dagegen der Wertermittlung z. B. andere Modellansätze,  Bezugseinheiten und Parameter zugrunde als der Ermittlung der verwendeten Daten zugrunde lagen, werden zwangsläufig unzutreffende Ergebnisse erzielt.

Der Grundsatz der Modellkonformität erfordert daher auch, dass die Modellansätze, die Modelle und die Bezugseinheiten und weitere Informationen, auf deren Grundlage z. B. Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren ermittelt worden sind, bekannt sind. § 12 Absatz 6 ImmoWertV 2021 regelt daher, dass eine entsprechende Modellbeschreibung zu erstellen ist.

Ja. Die Regelung in § 15 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV 2021, wonach die Bodenrichtwertzonen grundsätzlich so abzugrenzen sind, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken, für die der Bodenrichtwert gelten soll, und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen soll, wurde bereits mit dem Grundsteuerreform-Gesetz vom 26. November 2019 (BGBl I S. 1794) aufgenommen, ist allerdings präziser formuliert worden. Die bisherige Regelung in Nummer 5 Absatz 1 Satz 1 BRW-RL sah dagegen lediglich vor, dass lagebedingte Wertunterschiede nicht erheblich sein sollen.

Bewirtschaftungskosten werden als die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen definiert (§ 32 ImmoWertV 2021). Für Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis sind bei Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten die Modellansätze der Anlage 3 ImmoWertV 2021 zugrunde zu legen.

Bei der Wertermittlung sind die Bewirtschaftungskosten zugrunde zu legen, die auch der Ermittlung des verwendeten Liegenschaftszinssatzes zugrunde lagen. Die Vorgabe von Modellansätze entsprechend Anlage 3 ist erforderlich, weil Bewirtschaftungskosten ihrer Natur nach nicht die im Einzelfall konkret anfallenden Kosten, sondern die auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt marktüblichen Kosten sind. So sind insbesondere bei den Instandhaltungskosten definitionsgemäß (vgl. § 32 Absatz 3 ImmoWertV 2021) nicht die tatsächlich anfallenden Kosten, sondern deren langjähriges Mittel anzusetzen. Das Mietausfallwagnis ergibt sich aus der Abschätzung eines durchschnittlichen Risikos, nicht aber aus einem tatsächlich eingetretenen Mietausfall. Hinzu kommt, dass bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes nur durchschnittliche Werte angesetzt werden dürfen.

Wenn sich aufgrund von Besonderheiten des einzelnen Wertermittlungsobjekts, etwa aufgrund von besonderen Einbauten (z. B. Schwimmbad), wesentlich höhere Instandhaltungskosten ergeben, sind sie ggf. zusätzlich als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen.

Eine Umfrage des Bundesbauministeriums im Herbst 2014 bei den Gutachterausschüssen hat ergeben, dass weitestgehend die Ansätze der II. Berechnungsverordnung bzw. auf dieser Grundlage angepasste Werte als Bewirtschaftungskosten angesetzt werden. Anlage 3 übernimmt aus diesem Grund im Wesentlichen die Werte der II. Berechnungsverordnung und gleichzeitig wesentliche Teile der Anlage 1 EW-RL in einer aktualisierten Form.

Anlage 4 zur ImmoWertV 2021 enthält die Normalherstellungskosten 2010 und die dazugehörige Beschreibung der Gebäudestandards. Sie übernimmt damit ohne Änderungen die Tabellen mit den entsprechenden Kostenkennwerten bzw. Beschreibungen aus den Anlagen 1 und 2 der SW-RL. Darüber hinaus wurden in Anlage 4 auch wesentliche Aussagen aus der SW-RL übernommen, die in direktem Zusammenhang mit der Ermittlung des zutreffenden Kostenkennwerts der NHK 2010 stehen. Dazu gehören insbesondere auch Regelungen in Bezug auf die Ermittlung der Brutto-Grundfläche, die sich, da auch die Kostenkennwerte der NHK 2010 darauf beruhen, trotz mittlerweile erfolgter Aktualisierung auf die Hinweise der DIN 277 aus dem Jahr 2005 beziehen.

Bei den Normalherstellungskosten handelt sich um stark pauschalierte bundesweit einheitliche Daten. Sie sollen als Ausgangsdaten für das Sachwertverfahren dienen. Sie haben nicht den Anspruch, die tatsächlichen Herstellungskosten eines Einzelobjekts abzubilden. Für Zwecke der Wertermittlung erfolgt die Anpassung der verwendeten Kostenkennwerte an die bundesdurchschnittliche Entwicklung der Baupreise mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes.

Im Laufe der Zeit ändern sich - insbesondere aufgrund der Änderung von Ausstattungsstandards (z. B. Wärmeschutzanforderungen, technische Ausstattung) - auch die Baukosten. Mittelfristig erwartet die Fachwelt daher eine Neuermittlung bzw. Aktualisierung der Normalherstellungskosten. Dieser Erwartung will das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat gerecht werden. Hierbei handelt es sich jedoch um einen zeitintensiven Prozess, der erst nach Abschluss des Verordnungsgebungsverfahrens eingeleitet werden kann.

In den §§ 44 und 45 ImmoWertV 2021 werden wesentliche Kernaussagen zur Wertermittlung von Gemeinbedarfsflächen und Wasserflächen aufgenommen. Die ergänzenden Hinweise in den ImmoWertA orientieren sich weitgehend an den entsprechenden Regelungen der WertR 2006.

Die Regelungen zur Ermittlung des Werts von Erbbaurechten und Erbbaugrundstücken in den §§ 48 bis 52 ImmoWertV 2021 sind nicht abschließend. Anders als in der WertR 2006 werden hierbei nicht das Vergleichswertverfahren und die finanzmathematische Methode als jeweils eigene Verfahrensvarianten dargestellt. Vielmehr wird ausschließlich das Vergleichswertverfahren benannt, für das jedoch drei Varianten zur Ermittlung des Werts des Erbbaurechts bzw. Erbbaugrundstücks beschrieben werden:

• aus Vergleichspreisen,
• ausgehend vom finanzmathematischen Wert,
• ausgehend vom Wert des fiktiven Volleigentums bzw. des fiktiv unbelasteten Grundstücks.

Dabei wurden wesentliche Teile des Regelungsgehalts von Nummer 4.3 WertR 2006 zum Teil ausführlicher und zum Teil geändert übernommen. Insbesondere die in der WertR 2006 beschriebene finanzmathematische Methode wird, in einer zum Teil geänderten Form in die §§ 50 und 52 als Ermittlung des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts bzw. des Erbbaugrundstücks übernommen.

Erbbaurechts- bzw. Erbbaugrundstückskoeffizienten treten an die Stelle der in Nummer 4.3.2.1 Absatz 4 und 4.3.3.1 Absatz 4 WertR 2006 genannten Vergleichsfaktoren. Sie dienen der Berücksichtigung der dem Erbbaurecht allgemein beizumessenden Werteinflüsse, wenn der Wert des Erbbaurechts ausgehend vom Wert des fiktiven Volleigentums bzw. wenn der Wert des Erbbaugrundstücks ausgehend vom Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks ermittelt wird.

An die Stelle des Werts des unbelasteten bebauten Grundstücks (Nummer 4.3.2.1 Absatz 4) tritt bei den Erbbaurechtskoeffizienten der Wert des fiktiven Volleigentums nach § 47 Absatz 4 Nummer 3. Bei den Erbbaugrundstückskoeffizienten tritt an die Stelle des Bodenwerts ohne Belastung durch das Erbbaurecht (Nummer 4.3.3.1 Absatz 4 WertR 2006) der Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks nach § 47 Absatz 1 Nummer 2.

Der finanzmathemathematische Wert nach den §§ 50 und 52 stellt– anders als das Ergebnis der finanzmathematischen Methode nach der WertR 2006 – lediglich ein Zwischenergebnis bei Ermittlung des Vergleichswerts des Erbbaurechts bzw. des Erbbaugrundstücks dar.

Bei Ermittlung des finanzmathematischen Werts erfolgt - anders als bei der finanzmathematischen Methode –  keine Anpassung mit einem Erbbaurechts- bzw. Erbbaugrundstücksfaktor. Diese Anpassung erfolgt nach der neuen ImmoWertV 2021 gleichsam nachgelagert bei Ermittlung des vorläufigen Vergleichswerts durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts mit einem Erbbraurechts- bzw. Erbbaugrundstücksfaktor.

Aus der WertR nicht übernommen wurden die Begriffe „Bodenwertanteil“ und „Gebäudewertanteil“, da es einer Benennung dieser Zwischenergebnisse nicht bedarf; die Ermittlung entsprechend vergleichbarer Wertanteile wird jedoch weiterhin geregelt. Nach § 50 wird der finanzmathematische Wert des Erbbaurechts ermittelt durch Bildung der Summe aus

• dem Wert des fiktiven Volleigentums abzüglich des Bodenwerts des fiktiven unbelasteten Grundstücks und
• der über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen und dem erzielbaren Erbbauzins oder ausnahmsweise der Differenz aus dem jeweils über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten angemessenen und erzielbaren Erbbauzins.

Der Wert des fiktiven Volleigentums bezeichnet den Wert eines fiktiven, nach dem Grundstückszustand vergleichbaren Grundstücks ohne das Erbbaurecht. Er entspricht dem marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert, der mit Hilfe des Ertrags-, Sach-, oder Vergleichswertverfahrens ermittelt werden kann; die Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse ist hier bereits berücksichtigt. Demgegenüber ging die WertR 2006 vom vorläufigen Sach- bzw. Ertragswert des Gebäudes aus, wobei die WertR 2006 hierfür aber den Begriff "Sach- bzw. Ertragswert" verwendet.

In der WertR 2006 wird der Bodenwertanteil aus der Differenz zwischen dem am Wertermittlungsstichtag angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem erzielbaren Erbbauzins ermittelt. Dies entspricht grundsätzlich der in § 50 Absatz 2 Nummer 2 geregelten Vorgehensweise, wonach in der Regel die kapitalisierte Differenz aus dem angemessenen und erzielbaren Erbbauzins zugrunde zu legen ist. Allerdings ist es künftig ausnahmsweise möglich, abweichend hiervon die Differenz aus dem jeweils über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten angemessenen und erzielbaren Erbbauzins zugrunde zu legen.

Der nach der WertR 2006 maßgebliche angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts wurde bislang überwiegend mit Hilfe des Liegenschaftszinssatzes ermittelt. Nunmehr ist der angemessene Erbbauzins maßgeblich, der auf Grundlage des angemessenen Erbbauzinssatzes zu ermitteln ist. Beim angemessenen Erbbauzinssatz handelt es sich um den Zinssatz, der am Wertermittlungsstichtag bei Neubestellung eines Erbbaurechts marktüblich gezahlt wird oder aber auch um einen anderen geeigneten Zinssatz. Der Liegenschaftszinssatz kann, muss aber nicht dem angemessenen Erbbauzinssatz entsprechen.